房子要强拆，被拆迁人如何才能在强拆前争取到合理满意的补偿？

有很多被征收人来问律师：我家房子被纳入征收范围内，能不能不拆？

那么要告诉大家的是，因公共利益需要的合法征收，这是具有强制性的，房子最终是要拆的，“司法强拆”往往是房屋征收的最后一步。被征收人不能拒绝拆迁，但被征收人在补偿安置上具有发言权，有与征收方协商的权利，也有复议和诉讼的权利。值得注意的是，虽然法律直接规定了要给予被征收人公平合理补偿，但总有征收方执意违法，不依法进行补偿，而有的被征收人不知道如何维权，不懂得如何争取，最终不得不承受一个“越拆越穷”的不利结果。因此大家必须明白，房子既然不可避免的要拆除，那么更值得思考的问题是，如何才能在强拆前争取到合理满意的补偿。

很多被征收人由于不了解各项征地拆迁的法律法规以及法定的征收流程，往往被征收方牵着鼻子走。提醒大家一定要把握好以下五个方面的维权机会，不要落入陷阱，不要错失最佳维权时机，这是有利于补偿的最终合理的。

1、征收公告

征收方为履行告知义务与职责，会在征收初始阶段及时的进行房屋征收决定的公告，以让被征收人充分的了解房屋征收信息，充分的享有知情权。

这里大家需要记住一个原则——无公告不征收。如果说征收方没有对房屋征收决定和补偿方案进行公示公告，这样的征收是涉嫌程序违法的。在这种情况下，大家有权拒绝同征收方协议协商补偿问题，有权拒绝征收。如果想要获取征收决定，可以申请信息公开。

当然，一般出于公共利益需要进行的征收项目都是会进行公告的，那么这个时候维权的机会就已经出现了。征收决定公告要载明征收补偿方案，而这一方案是直接联系被征收人所要面临的补偿安置政策与标准的。那么被征收人对此不服，应当及时的对征收决定申请行政复议或提起行政诉讼。这是国家法律赋予大家的权利，如果利用得当，提高补偿并不难。

2、房屋价格评估

评估是确定大家最终能拿多少补偿的一个重要环节，根据法律规定，评估机构要实事求是的按照市场价对被征收房屋进行现场评估并作出一个合理的评估报告。

但是实践中，很多时候评估报告彰显出来的房屋价值是与我们期望的相差甚远的。那么如果大家觉得评估报告有问题，对评估结果存在异议，这里法律也是赋予了大家救济权，被征收人可以通过申请复核和专家委员会鉴定，合理合法的去主张一个满意的补偿结果。显然，评估这一阶段也是一个重要的维权节点。

事实上，实践中存在很多这样拆迁案例，在进行评估的时候，评估机构并非由被征收人协商选择，而是由征收方主导决定，通过这样的程序最终形成的评估报告怎么能合理。还有的评估机构仅是凭借一些纸质文件作出评估报告，而不去房屋现场评估，这也很容易造成房屋价值的恶意低估。但是这些均存在程序违法的问题，这样的评估报告显然是不能够作为最终补偿的依据的，拆迁方罔顾被拆迁人的利益，但大家一定要依法维权。

3、签订补偿协议

评估环节过后，征收方将和被征收人进行有关安置补偿问题的协商与谈判，达成一致意见双方就会签订补偿协议。这是补偿能否得到有效提高、补偿能否得到完全实现的一个重要时间段，大家一定要把握住机会，而以下两个方面的内容是需要仔细斟酌的。

一是谈判。提高拆迁补偿，谈判绝对是一个重要且有效的手段，因此对于征收方提出的谈判要求，大家千万不要一味回避，不要视而不见。应该要充分的做好准备，守护好自己的房子的同时，了解相关的法律法规，相对全面的掌握征收信息，最好是能够抓住对方的违法点作为一个大筹码来促成补偿提高的谈判。

二是签订补偿协议。大家一定要记住，如果说始终无法达成一致意见，还是对补偿条件存在不满，认为补偿标准过低无法保证拆后的正常生活，那就要拒绝在补偿协议上签字，拒签了，后面还可以继续维权。如果已经协商一致，那就要注意对于补偿协议的详尽审查。有的被征收人会担心，签了字后拆迁方会不会不按约定的履行？这就要看被征收人在签约时是否对其中所涉各项条款进行了严谨审查，是否避开了空白协议、协议约定内容模糊不明确、补偿内容“缺项”等陷阱。

4、作出补偿决定

根据法律规定，期限内未达成补偿协议的，市、县政府当及时作出补偿决定。

若是收到了征收补偿决定，被征收人需要知道此时已经进入到了一个相对危险的阶段了，因为征收补偿决定直接指向司法强拆。根据国务院590号令第28条的规定，针对“征收补偿决定”被征收人在法定期限不申请复议也不提起诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，征收方将有权依法申请人民法院强制执行。但是，补偿决定并不绝对会引发司法强拆，因为法律赋予了被征收人重要的救济权利，也即行政复议或行政诉讼。

这也提醒广大被征收人，如果不满意补偿一定要及时针对补偿决定进行复议或诉讼救济，如果一直无作为那么就视为大家同意了征收方给出的补偿方案，并且放弃了继续争取补偿数额提升的权利。这个重要的维权机会，一旦错过局面就会变得非常被动。

5、申请法院强制执行

前面讲过，征收方有权在法定的征收补偿决定救济期限结束后申请法院强制执行。

但是从实践来看，很多征收方都没有或者无法做到申请法院强制执行这一点。可能是出于节省拆迁成本与时间等因素的考量，又或者是征收方前面确实存在违法行为，法院不准许强制执行，这时有的征收方就会不经法院裁定直接行政强拆。对于此种情况，被征收人当然存在维权机会，大家需要及时提起确认强拆行为违法的诉讼，进而寻求协商对话解决补偿问题，或者确认强拆违法后，进一步申请行政赔偿。